Os vícios construtivos são problemas recorrentes em condomínios, comprometendo tanto a qualidade de vida dos moradores quanto a integridade das edificações. A responsabilidade civil do síndico é um elemento crucial para assegurar a manutenção e reparo adequados dessas construções.

Definição e Responsabilidade

Conforme a ABNT NBR 13752, vícios construtivos são definidos como anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, tornando-os inadequados para o uso pretendido. Já os vícios ocultos são falhas não detectáveis no momento da entrega da obra, emergindo posteriormente.

O síndico, por força do artigo 1.348, V, do Código Civil, tem o dever de zelar pela conservação das áreas comuns e de diligenciar quanto aos reparos necessários para garantir a segurança e habitabilidade do edifício. A omissão em adotar as medidas necessárias para a correção de vícios construtivos pode configurar negligência, ensejando sua responsabilidade civil, conforme disposto nos artigos 186 e 927 do Código Civil.
Consequências da Omissão

A negligência do síndico pode acarretar a perda de prazos processuais para reivindicar da construtora os reparos ou a indenização pelos danos decorrentes de vícios construtivos. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil estabelecem prazos específicos para a reclamação de vícios aparentes e ocultos. A omissão pode resultar na responsabilização do síndico com seu próprio patrimônio, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.

Casos Práticos

-Infiltrações e Trincas: Um condomínio notificou a construtora sobre diversos vícios construtivos, mas a empresa recusou-se a realizar os reparos devido à expiração do prazo de garantia. A gestão anterior do condomínio, ciente dos defeitos desde 2016, não tomou as medidas adequadas a tempo, configurando negligência.

- Vazamentos e Rachaduras: Inspeções prediais revelaram vazamentos nas tubulações e rachaduras na laje. A falta de ação da gestão anterior resultou em custos elevados de reparo que poderiam ter sido evitados com uma manutenção tempestiva.
Prazos Legais

-CDC: O prazo para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias. Para vícios ocultos, o prazo começa a contar a partir da descoberta do defeito.

- Código Civil: A Lei Civil assegura um prazo de garantia não inferior a 5 anos para construções de edifícios (art. 618). O direito de redibição do contrato decai após o transcurso de 1 ano da data da ciência do vício oculto (art. 445). Para reparação de danos materiais, o prazo é de 10 anos (art. 205).

Normas Técnicas

Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como a NBR 5674, NBR 15575-1 e NBR 17170, são fundamentais para a gestão da manutenção predial e definição dos prazos de vida útil dos sistemas construtivos.

Conclusão

A responsabilidade civil do síndico em casos de vícios construtivos é clara e respaldada pela legislação. A negligência no cumprimento dos deveres de manutenção e reparo pode resultar em graves prejuízos ao condomínio e seus moradores, impondo ao síndico a obrigação de indenizar. É imperativo que os síndicos estejam atentos às suas obrigações legais e aos prazos processuais, a fim de evitar consequências desfavoráveis. A transparência e a ética na gestão condominial são essenciais para a prevenção de problemas e a promoção de um ambiente seguro e habitável.
 
Luciano Rodrigues Dantas 
Advogado OAB/MT 8.085